央行松绑开发贷 商业银行差别化执行

　　编者按：10月9日，经济观察报从央行营业部货币处、中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行获悉：央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量。

　　10月9日，经济观察报从央行营业部货币处、中国农业银行（行情，问诊）总行、中国建设银行（行情，问诊）总行、中国工商银行（行情，问诊）总行获悉：央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10％，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量，目前，央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。而过去，四大银行甚至自发地进行月度性停贷和停止新增开发贷款审批。

　　央行政策：松动开发贷

　　从央行表态“支持优质开发贷、棚户区改造、保障房建设等”到二季度“利用利率规避房地产风险”再到三季度“保持适度的流动性”，可见央行对房地产贷款态度。

　　8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，高库存的压力仍然存在，房企资金回笼乏力，众多房企希望央行解禁利率接近基准利率的开发贷。

　　“总体来说，央行对商业银行的开发贷仍然实行限额管理制度，商业银行仍需要遵循一定的存贷比，但已将开发贷授信总量给商业银行，商业银行的新增开发贷款可以启动，但审批制仍然在坚持。”央行营业部货币处一位人士向记者透露。

　　“就是松动了开发贷的总量控制，也就是说，央行不再控制各大商业银行开发贷和贷款总额的比例，当然房地产商的存款和贷款的存贷比仍然是要坚守，若房企在银行存款是0元，想超前使用银行开发贷显然是不行的，就是从总量上给了商业银行部分权力。”中国农业银行总行一位人士对经济观察报进一步解释。在这样的松动下，银行可以支配的开发贷的资金增加了，另一方面，原本严格限制的开发贷理财产品也悄悄松动。具体来说就是通过金融产品配置让开发商获得项目债以及理财产品，甚至向房地产公司的关联贸易公司提供流动资金的抵押贷款，“从专业角度说，属于金融创新手段，之前一经发现这类情况，直接被问责，但现在这些产品却出现爆发式增长。”国泰君安一位人士向记者表示。

　　“目前各大商业银行的态度是支持一线城市，而对三四线城市却采取谨慎态度。”上述农业银行人士表示，“同时，政府拿出了巨大的决心进行棚户区改造，所以商业银行愿意贷款。”

　　银行执行：差别化

　　央行制定的“开发贷限制令”确有松动，但商业银行在执行过程中采取了惜贷差别化政策，商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷，其他城市和领域要采取风险评估方式。中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行人士确认了上述消息。

　　8月16日，贵州省安顺市一家房企准备向中国农业银行贵州省分行申请4000万元的开发贷，其四证齐全、项目规模约2亿元、具备二级开发资质，在贵州省分行的风险评估中一路“畅通”，按照正常流程，8月26日，贵州省农行将发放4000万的开发贷，但资金并没有在当天到账。结果是，8月27日，中国农业银行贵州省分行接到中国农业银行总行通知，明确表示中国农业银行总行收回省农行的开发贷授信权力，文件同时明确定义了开发贷，即住宅地产、商业地产以及大批量按揭贷款。

　　具体来说，就是贵州省的开发商想找中国农业银行申请开发贷，需要向中国农业银行总行申请，而不是向中国农业银行贵州省分行申请。

　　“开发贷的发放权限没有往下放，而是在往上收。总体上，开发贷是增长的，但总行的条件很苛刻，审批时间很长。盖房子过程中缺钱用，对不起，要等。对大的房企是保的，对小的房企是压的。”农业银行贵州省分行的一位人士称。

　　不过，这样的情况并没有出现在中国农业银行北京分行和中国农业银行上海分行。

　　同样的状况亦发生在中国工商银行和中国建设银行。

　　国庆假期之前，中国工商银行福建省分行人士向经济观察报透露，总行已经收回了福建省分行的开发贷授信权。

　　在这样的情况下，二三四线城市获得开发贷的机会减少。“这些城市库存量巨大，存在巨大风险，银行自然要考虑自身风险。”中国工商银行总行一位人士透露。

　　而一线城市及周边区域的项目目前获取开发贷受到的限制较少，10月8日，百世金谷实业有限公司总经理刘文军向记者介绍，百世金谷在河北燕郊拥有的2390亩产业园，融资渠道基本上全部依靠工商银行的开发贷，几乎感受不到“名单制”的存在。

　　工商银行一位人士透露：“所谓‘名单制’管理并不是说企业大就可以享受，企业小就不可以享受。银行不仅仅要考察项目，更主要的是看还款进度，如果项目所处的房地产市场较为理性，还款进度很好，比如2013年年底开发贷年度还款达标率指标是33％，它们早早就是33％中的一员，即使企业小，也可以获得贷款。而个别千亿房企项目和资质不错的大企业，但总是踩点完成任务且数额巨大，已成为四大行的公开秘密，所以四大行都选择了不给它。”

　　消息：中行已开始执行首套房贷新政

　　中国证券报记者9日从多家国有大型商业银行获悉，根据中国人民银行、银监会调整后的房贷政策，多家大行已出台具体措施并已按照新的房贷政策开始执行。其中，建设银行（行情，问诊）除明确首套房贷款“认贷不认房”外，对贷款购买首套自住房的家庭，首付款比例为30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体根据借款人购房情况、信用记录、还款能力等因素等区别确定。业内人士认为，尽管多家银行积极表态，但尚未明确贷款利率优惠力度，具体到操作层面，购房者想获得七折贷款利率可能难度很大。中国证券报记者获悉，针对住房按揭贷款利率，各银行将陆续出台内部指导细则。

　　国有大行积极表态

　　工商银行（行情，问诊）表示，关于住房贷款的政策，人民银行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中已有明确要求，工行将认真贯彻执行。

　　《通知》指出，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　建设银行表示，对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。将继续支持房地产开发企业合理融资需求，择优支持优质客户以满足首套和改善型需求为主的普通住房项目资金需求。

　　农业银行（行情，问诊）明确支持重点，在优先满足居民家庭购买普通商品房贷款需求的基础上，积极支持改善型住房信贷需求，对合理的购房需求，将努力提供更加优质的金融服务。提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。新增法人房地产贷款将重点支持在建、续建普通商品住宅项目建设，积极支持棚户区改造等保障性安居工程项目建设。在投放区域上，继续加大房地产市场运行情况良好区域的贷款投放力度。

　　银行缺乏利率打折动力

　　中原地产分析师张大伟表示，预计其他银行后续将陆续表态，按央行要求将房贷新政落地。

　　不过，《通知》提出，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。多位业内人士表示，目前在银行地方分支行具体操作时，贷款申请者要获得0.7倍住房贷款利率可能难度很大。

　　张大伟表示，就目前市场资金价格而言，银行吸储难度大、成本高，《通知》提出的7折利率可能很难实现，甚至9折以下优惠的可能性都很低。

　　某银行网点个贷经理告诉中国证券报记者：“目前我们已按新规执行，即对还清贷款客户再次申请的房贷可视作首套房贷，审批和放款速度也比较快，但贷款利率还是依照以前的执行。对于利率7折，银行执行的动力不大。”

　　中国证券报记者获悉，目前北京地区多数银行首套房贷利率均按基准利率执行。针对个别优质客户，少数银行可给予9.5折优惠。仅极少数中小银行或指定楼盘可给予9折优惠，但需对贷款者工作单位等个人资质进行严格审核，并需搭配购买理财产品、缴纳保证金等附加条件。

　　9日是央行“认房不认贷”新政出台的第十天，经历十一长假的休整后，楼市虽未有明显回暖的迹象，但博弈中各方的情绪已然蠢蠢欲动了。这其中，有人欢喜不已，有人坐立不安，也有人举棋不定。从开发商到购房者，再到银行，房贷新政这十天里，演绎出了许多欢喜悲愁的众生相。

　　喜―“真是一场及时雨”

　　房地产从业者将此次房贷新政称为“国庆大礼”。长假期间，有不少人的出游行程中增加了新项目―“看房”，一些“门前冷落车马稀”的楼盘重新热闹了起来。

　　“真是一场及时雨啊。”郑州（楼盘）某高端项目的负责人掩饰不住喜悦的心情。他所在的楼盘经过了一段时间的蓄客，正好在国庆期间开盘，他相信房贷新政的出台可以促进该楼盘的销售。杭州（楼盘）的一位二手房中介也表示，新政出台后，国庆期间看房和咨询的客户明显多了。信贷新政的出台，一边点燃了房企对销量增长的期待，另一边也让他们对涨价蠢蠢欲动。不过，也有一些开发商看着自己身后积压的库存，唱着“我想涨又不敢涨”的苦调。

　　愁―“会降还是涨？”

　　“要不是节前央行发布这个贷款新政策，我真没打算这么早就出手买房。”回想起自己在国庆假期中的匆忙出手，购房的北京（楼盘）市民陈女士仍很纠结。她从10月3日开始，开启了接连四天的看房之旅，最终买了一套57平方米的两居室，总价比8月份时还涨了10万元。陈女士的故事在南京（楼盘）的王女士那有另一个版本。“天天盼着银行利率下调，等得心都焦了。”王女士在房贷新政刚一出就做出了反应，“央行政策一出，第二天我就去售楼处买房了。”可是2万定金交出去，王女士的心也没放下：“今天接到售楼员的通知，让我赶快过去签购房合同。这银行利率优惠还没下来，现在就要签，万一没拿到优惠，我不亏死？”

　　除了纠结买不买，房贷新政出台后，还有许多消费者担心房价会涨。

　　等―“多数银行还在观望”

　　房贷新政效果到底如何？银行可以说是关键性的一环。早在今年5月份，央行曾“喊话”要求银行满足首套房房贷需求。当时多家银行声明表示支持，但并未对具体的房贷政策做出实质的调整，房地产市场的冷寂一直持续到了今天。

　　事实上，考虑到利差，银行并不会轻易给出的优惠，5月央行的“喊话”打水漂也是出于这样的原因。中原地产分析师张大伟表示，对于市场来说，除非大幅度降准，或者央行单独设立针对房地产首套房贷款的非营利性机构，否则购房者贷款难的情况可能还会继续。

　　至于对楼市的影响，要看政策的执行情况。业内人士表示，如果银行对购房者的信用状况等会有更严格的要求，那么可能不会导致楼市成交量快速回升。

　　建行宣布执行房贷新政

　　细则如何落地仍不明确，多家银行正研究制定实施细则；报告显示房产投资意愿回升

　　继招商银行（行情，问诊）之后，中国建设银行（行情，问诊）10月9日也宣布执行“贷清不认房”的房贷新政，这是开始执行新政的国有大行。在房贷逐步放松的同时，购房者的意愿也出现低位反弹迹象。据交行昨天发布的报告显示，家庭预期不动产投资意愿已经止跌回升。

　　细则如何落地仍不明确

　　建设银行昨天表示，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

　　对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

　　记者昨天致电建行北京分行，但该行表示目前尚未明确如何执行及如何才能享受到7折优惠。

　　目前已有招行、建行明确表示开始执行房贷新政，工行、农行、中行、中信、兴业等其他银行则均表示正在研究制定实施细则。银行人士表示，从发文到实施有一定时间差，真正实施新政可能还需要一段时间。

　　7折利率或看得见摸不着

　　融360数据显示，国庆长假之后，北京各银行的房贷利率没有受央行新政的影响，利率水平基本与上月持平，但兴业银行（行情，问诊）首套房利率由基准利率的1.05倍下调至9.5折，降幅明显。

　　融360信贷专家徐瑾认为，鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难。即使有所谓的“7折利率”，也可能会附加诸多苛刻的限制条件，对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。

　　报告称房产投资意愿回升

　　在房贷逐步放松的同时，购房者的意愿也低位反弹。昨天交通银行（行情，问诊）发布的《不动产市场趋势与财富配置》报告指出，受刚需家庭未来入市意愿增强的影响，家庭预期不动产投资意愿止跌回升，这是今年以来该指数小幅回升。

　　报告显示，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑。但预期不动产投资意愿指数止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点至102点。

　　目前，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。二套房房贷政策放宽若能落实将有助于促进改善需求入市。但从目前的资金环境来看，二套及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的一大因素。未来不动产投资意愿能否继续上升，还有待观察。

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　　宁波将补贴高校毕业生购房

　　取消限购意犹未尽，地方政府在房地产救市方面又有新动作。10月8日，宁波市公布新规，对在市内就业的普通高校毕业生给予购房补贴。此前自7月31日起，宁波已经取消限购。

　　记者从宁波市人力资源和社会保障局网站看到，这份名为《关于营造良好安居环境促进高校毕业生来甬就业创业的若干意见》的文件在排名前列条就明确对在宁波就业的高校毕业生购房补贴标准：2014年9月20日至2015年9月19日期间，对在宁波就业的毕业10年内普通高校毕业生购买普通住房，给予购房补贴。购买90平方米及以下普通住房的，给予房价总额1%的补贴；对购买90平方米以上，140平方米以下（不含140平方米）的，给予房价总额0.75%的补贴。

　　宁波市各级政府和企事业单位接收的普通高校博士毕业生，在2014年9月20日至2015年9月19日期间购房的，可享受每月不超过3000元的购房贷款贴息。

　　此外，宁波还在公积金贷款等方面明确了金融扶持政策。

　　在宁波之前，陕西省西安市也曾经明确针对无房的高校毕业生放开限购。湖北省9月出台的“鄂六条”还包括了对个人购房的契税优惠政策，对各类专业技术人才、大学毕业生等群体购买首套房也有政策优惠。

　　对于放松限购以外地方政府的救市举措，业内人士认为这与地方经济对房地产依赖分不开，客观上对房产销售肯定是一项利好。

　　近日，央行与银监会联合发布房贷新政，拥有一套住房并结清贷款的家庭，如再次申请购房贷款时可按首套房贷款政策执行；鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券，继续支持房地产开发企业的合理融资需求等。虽然房贷政策松绑有助于刺激改善性住房需求释放，缓解楼市调整压力，但如果房地产开发企业不配合房贷新政适度调整房价，那么政策托底效果可能会大打折扣。

　　房贷政策过严并非楼市调整主要矛盾。限购、限贷等行政干预措施并非导致当前我国楼市周期性调整的主要原因。2012年下半年以来，执行日趋严格的限购、限贷政策并没有抑制住房价过快上涨势头，在非理性住宅投资理念主导下，我国楼市曾走出一波较大上涨行情。2013年1至6月，我国商品房销售面积同比增长43.2%，增速较2012年全年提高33.2个百分点，限购、限贷政策对住房需求的抑制作用较政策出台时已然急剧衰减。始于2013年四季度以来的楼市周期性调整，本身并非限购政策对需求的抑制作用，更谈不上是“认房又认贷”政策限制了住房购买力的原因，从根本上说还是房价对收入与市场租金的过度偏离。可见，房贷新政能否实现托底，最终还需要市场对住宅投资价值的认可与检验。

　　住宅投资价值正理性回归。随着楼市周期性调整纵深演进，居民住宅投资价值理念出现明显变化，一方面是房价上涨预期出现逆转，另一方面是住宅投资趋向理性。事实上，如果未来住宅价格不能出现明显上涨，那么住宅投资价值确实值得怀疑。按照70年产权折算折旧率，每年住宅价值自然损耗大约为1.4%，货币市场基金年化收益率大约为5%左右，那么房价至少每年上涨6.4%才能正常弥补投资者住宅投资的机会成本。如果投资者利用贷款买房，那么房价每年涨幅将更高。而这种每年递增的房价上涨势头注定要崩溃。不仅如此，住宅租金更易受居民收入影响，住宅租金上涨有天花板，相当多城市租金收益率不到人民币基准存款利率的三分之二，将限制房价高位上涨。还有，过去十多年我国城镇居住面积已明显改善，20岁到50岁人群有购买力的住宅购置需求已得到充分满足，住宅市场从供不应求开始向供给过剩转化，去库存成为楼市运行焦点矛盾。

　　降价才能真正实现住宅需求集中释放。在住宅投资价值理性回归大背景下，改善性住房需求没有强烈意愿为高位房价接盘。由于地方政府土地出让收入急剧下降，市场明显增强了房产税预期，未来一段时间改善性住房需求的释放也将受到影响。而夹层需求对价格高度敏感，即使房贷政策松绑，也难以实质提升购买力。只有房地产开发企业适度调整住宅销售价格，才能配合房贷新政意图，加快住宅去库存进程，缓解楼市过度调整压力。

　　从根本上说，只有改变我国国民经济对房地产业的过度依赖，才能真正平抑房地产市场波动，实现房地产市场的持续健康发展。进一步说，无论是限贷松绑，还是出台别的托底政策，如果房价不回落至合理区间，那么市场销售量将难以实质性改善。

　　针对“北京市将取消限购政策”的市场传言，北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）昨日晚间通过其官方微博予以否认，称房地产限购政策现阶段不会退出。

　　昨日下午，一份“北京取消楼市限购方案定稿”在网络上流传，这一“方案”涉及的内容，包括取消20%二手房交易个税、放宽非京籍纳税年限审核、下调契税等。

　　对此，北京市住建委通过其微博表态：“北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行。”

　　截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市仍在执行限购政策。

　　早在今年7月，随着商品住房成交下滑，关于北京将取消限购的说法不胫而走。据媒体报道，7月底，北京市市长王安顺曾表示，北京不会轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。随后的9月下旬，北京市相关负责人再次重申，对于北京商品房市场坚持住房市场化的基本方向，加强房地产市场调控，加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策。

　　对于北京是否具有放开限购可能，北京中原地产市场研究部总监张大伟的看法是，作为最早开始限购的城市，北京暂时没有松绑限购的必要。在他看来，虽然房地产市场降温明显，但北京土地出让金仍处高位，年内突破2000亿元已无问题。

　　“契税方面，北京目前执行的政策全国最松，的可能方向是普通住宅的认定，但这一变化，在两个月前已经明确调整。”张大伟说道。

　　“北京很难轻易放松限购，北京要是动了，意味着全国的限购政策就全面瓦解了。”一位央企背景的开发商人士曾对本报记者表示。

　　但也有人认为，北京仍存在适度、阶梯性放宽限购的可能。一名在北京操盘别墅项目的开发商人士告诉本报记者，北京可能两年内放开高端产品限购，否则，北京一些地王项目将面临“生死劫”。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙则分析称，二三线城市限购普遍取消后，决定楼市的因素是信贷政策。的首套房信贷放松政策，将会带动相当一部分购房需求，引发一轮成交反弹。但他认为，对反弹幅度也不能过于乐观，原因是购房者的信心仍然不足，而各地库存很大，需要消化一段时间。据其观察，10月份北京新建商品房仍将以平价入市为主，二手房价格可能止跌并转为上涨。

　　戴德梁行昨日提供给本报的数据显示，2014年6月至8月，北京市新建商品住宅销售面积为164.7万平方米，环比上升10.53%，同比下降37.18%，整体市场仍处于调整期。另外，三季度北京商品住宅成交均价每平方米24320元，环比下降8.03%，同比上升0.82%。