退房的真相大揭密 告诉你退房的十大正当理由

　　买房一年突患白血病无力还贷急需治病钱

　　这位买主能退房吗?

　　去年11月,30岁的刘凡(化名)被查出白血病,住院短短几个月,各类治疗费加起来已花了40多万元,不仅花光了家里所有积蓄,父母还向亲朋好友借了很多钱。更闹心的是,就在去年7月,刘凡刚按揭在恒大世纪广场购买了一套93平方米左右的房子,总房款78万多,他贷了51万多,原计划30年还清,没想到还款还不到一年,就发生了这样的事。

　　“现在手头连治病的钱都快没了,更别说还房贷了,现在已欠了两个月的房贷。”他问,像自己这种情况能退房吗?最近听说恒大出了无理由退房政策,不知是否适用?对此, 恒大方面表示,无理由退房主要针对4月16日之后购买房产的情况,刘凡的情况并不适用。不过考虑到刘凡的情况确实比较特殊,也急需帮助,他们会积极协调此事。

　　真相调查

　　哪些阶段可退房?符合哪些条件可退房?

　　刘凡的情况很特殊,但现实中不少市民也都会遇到与退房相关的类似问题,多是一知半解。本报就此采访了山东大学教授、房地产研究中心主任李铁岗,在此为您解读。

　　从缴订金到办完房产证前都可退房

　　李铁岗介绍,从流程来看,购房可分为缴纳订金、签订购房合同、网签备案、交房、入住、办房产证等若干阶段。一般来说,从缴纳订金到拿到房产证,其间一旦出现相关问题,购房者有权要求退房。但是,一旦房产证办理完毕,房屋的所有权已完成了转移,除非合同里有约定,否则一般情况下购房者很难退房。

　　退房10大正当理由多涉及卖方违约

　　那么,符合哪些条件才能退房呢?李铁岗介绍,像恒大这种宣布无理由退房的是少数,一般来说,购房者退房都需“限定条件”,多涉及违约等情况。

　　具体来说,主要可分以下10种情况:

　　1.购房合同本身无效,即开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定等情况。比如开发商没有取得预售许可证进行预售,所签订的合同则没有法律效力,业主有权要求退房。

　　2.购房合同被依法撤销。比如合同显失公平的或开发商以欺诈、胁迫的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同。

　　3.面积误差超标。实际测量与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比值,其中有一项超出3%的,购房人有权退房。

　　4.开发商擅自变更规划、设计,或经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更但未在规定时限通知购房者。

　　5.按揭未获批准,即因不可归责于买方的事由,导致不能签订商品房担保贷款合同,并导致商品房买卖合同不能继续履行的情况。

　　6.先卖后抵、一房二卖或先抵后卖,即商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等情况。

　　7.房屋主体结构质量不合格,即承重墙、梁、柱等出现质量问题,不能交付使用;或交付使用后主体结构质量经核验确属不合格。

　　8.出卖人迟延交付房屋。经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交付房屋义务的,买受人有权请求解除合同,但当事人双方另有约定的除外。

　　9.无法办理房屋所有权登记。办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况。

　　10.除此之外的其他一些情况,包括患重病等一些特殊情况。

　　专家支招

　　如何应对各类退房陷阱和误区?

　　因商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖,其交易周期长,涉及资金量大,技术问题多,权利义务关系复杂,因此在实际退房中并非那么容易。

　　开发商规避退房?特别关注合同违约责任可签退房补充协议

　　山东鲁邦律师事务所李登强律师说,虽然法律法规中有退房的相关规定,但具体购房合同中,对此作出明确约定的并不多。开发商为降低风险,往往还会约定一些规避性的条款,比如为规避延迟交房,开发商通常在商品房买卖合同中约定较低的交房条件等。

　　李登强特别提醒,签订购房合同时,一定要注意重点约定违约责任,看是否有关于退房的相关约定。比如房屋质量不合格等情况下,开发商应承担怎样的责任等内容。若没有相关约定,可选择和开发商协商签订一个补充协议。开发商印制的格式文本,多会偏重自己的利益,规避购房者的权利。但根据我国法律规定,类似状况如果与法律规定相违背,相关的条款无效。

　　符合条件就能退?需提交相关证据购房各环节注意搜集

　　李登强介绍,虽然我国合同法及相关的司法解释中对退房条件作出相关规定,但实际操作中消费者或将面临举证难的问题。他说,比如交房后房屋出现质量问题,要想退房,需提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告;若购房者或其直系亲属患重大疾病等情况,要想退房需提交二级以上公立医院相关证明等等。

　　李登强说,购房者在各个环节要提前考虑到这些问题,在每个环节提前搜集并保留相关证据和材料。此外消费者在购房之初就应对开发商的资质、信誉体系、楼盘质量等情况进行考察,考虑到后期可能出现的一些风险,由此判断是否购买。

　　向法院起诉太麻烦?协商或比打官司耗时还长协商不成抓紧起诉

　　建委部门相关人士介绍,买房退房情况确实比较复杂,能退还是不能退,有时很大程度取决于开发商和购房者协商的结果。但实际操作中因各种理由,退房过程可能并没有那么利索。

　　他说,遇到退房相关问题,一些购房者可能并不愿诉诸法律,习惯性认为打官司更麻烦。但就他这些年经手的一些退房问题来说,证据充分的情况下,有时起诉比找开发商协商更有利于解决问题,耗时也更短。因此若协商不成,可抓紧起诉。

　　退房只退房款?别忘了退保费和利息违约金就高不就低

　　李登强介绍,购房者办理按揭贷款时,有的银行会要求买家购买相关保险产品,投保人要求解除合同的,保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费,剩余部分退还投保人。此外,法规中对一些退房情况明文规定开发商要返还利息赔偿损失的,购房者对此不要忽略。

　　此外,若开发商违约导致退房,违约金不足以弥补实际全部损失的,差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失,开发商则直接按违约金来赔偿。