“稳固上海，花开多地”，2023年财报再次印证了港资开发商“以时间造就精品”的商业精神。

又逢财报季，近段时间铱星云商就“稳健”风格著称的港资商业地产开发商的财报进行了几篇解读，如恒隆（恒隆集团：2023年内地商场收租49.63亿，任命陈文博为董事长）、新鸿基和新世界发展（新鸿基、仁恒置地、新世界发展最新业绩、投资物业规划曝光！）、香港置地和九龙仓集团（财报速递 | 香港置地内地10座商场待开；九龙仓集团扭亏为盈……），本文仍将聚焦4家港资开发商：太古地产、瑞安房地产、嘉里建设和恒基地产，重点解读其2023年度投资物业业绩、重点投资物业运营状况及未来投资计划等，部分关键信息或在多个维度延伸以参照分析，供行业参考。（注：1.标题中“陆”指“中国内地”，“港”指“香港”；2.文中面积单位已按内地阅读习惯由“平方英尺”换算成“平方米”）

太古地产

挑战与机遇并行，继续聚焦落实1000亿港元投资计划

财报显示，2023年太古地产实现总收入146.7亿港元，同比增长6%；公司股东应占呈报溢利26.37亿港元，同比下滑67%；应占基本溢利（主要撇除投资物业公平值变化后）115.7亿港元，同比增长33%；应占经常性基本溢利（撇除出售资产的溢利）72.85亿港元，同比增长2%。太古主席白德利指出，股东应占呈报溢利下降主要是由于投资物业公平值亏损，此数据乃非现金性质，不会对公司的营运现金流或股东应占基本溢利构成任何影响。

表1

从收入构成来看，物业投资收入135.25亿港元，同比增长9.6%；物业买卖1.66亿港元，同比减少81.98%；酒店收入9.79亿港元，同比增长73.27%。在物业投资收入占比中，来自办公楼的租金收入为58.35亿港元，同比下降2.8%；主要原因是香港办公楼租金收入下降，财报显示，太古香港办公楼物业组合租金收入为54.66亿港元，同比2022年减少2%，由于空置率及供应增加，香港办公楼租金承压。来自零售物业租金收入为71.43亿港元，同比增长22.12%，主要是由于香港及中国内地零售物业的租金收入增加。财报显示，太古香港零售物业组合的租金收入总额为24.53亿港元，较2022年增加13%；太古中国内地零售物业租金收入总额为41.91亿港元，同比2022年上升42%。

表二

截至2023年12月31日，太古地产应占物业组合的总楼面面积约363.25万㎡。其中约有319.59万㎡是投资物业及酒店，包括已落成投资物业及酒店约226.68万㎡，及发展中或持作未来发展的投资物业约92.9万㎡。在香港，集团应占投资物业及酒店组合约131.92万㎡，主要包括甲级办公楼、零售物业、酒店、服务式住宅及其他高端住宅物业。在中国内地，集团在北京、广州、成都、上海、西安及三亚的优越地段持有10个大型商业发展项目的权益。该等发展项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积约168.16万㎡（其中98.48万㎡已落成）。集团在美国迈阿密持有 Brickell City Centre 项目。

表三

香港已落成投资物业体量与租金均小幅下滑

根据财报，太古地产香港投资物业应占租金收入总额为79.19亿港元，占投资物业应占租金总额的58%，同比下降3%；在已落成的投资物业楼面面积方面，香港也从占比58%下降至54%，虽然香港仍是太古主要收租来源，不过中国内地的应占租金收入、已落成的投资物业楼面面积及资产净值占比都在不断提升；而香港对应的3项数据则在相应缩减。

表四

• 预计2024年香港办公楼市场低迷态势将继续

太古地产2023年财报显示，按100%为基准计，其香港已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为91.04万㎡。2023年，来自集团香港办公楼物业的应占租金收入总额为57.72亿港元。于2023年12月31日，集团香港已落成及发展中办公楼物业的估值为1819.47亿港元，其中公司应占权益为1724.69亿港元。

按应占权益计算，2023年，太古地产香港办公楼物业组合租金收入总额为54.66亿港元，较2022年减少2%。

表五

财报进一步显示，于2023年12月31日，香港办公楼物业组合的租用率为89%。撇除2022年9月落成的太古坊二座，办公楼物业组合的租用率为93%。太古地产坦言，由于需求疲软和供应量增加，预计2024年香港办公楼市场低迷态势将继续。”尤其中区和九龙东的竞争加剧，将持续对整个物业组合的租金构成下行压力。”不过，太古亦表示，若金融市况改善、利率稳定及经济活动增加，市场对甲级办公楼楼面的需求（特别是来自金融及专业服务机构）应将复苏。

• 香港整体零售销售额上升16%

按100%为基准计，太古地产香港已落成的零售物业组合总楼面面积合共为29.73万㎡（320万平方英尺）。2023年，来自集团香港零售物业的应占租金收入总额26.38亿港元，同比增长14%。若不计入租金支援，应占租金收入总额上升6%。于2023年12月31日，集团香港零售物业的估值为532.14亿港元，其中公司应占权益为442.5亿港元。

香港零售物业组合主要包括太古广场购物商场、太古城的太古城中心及东涌的东荟城名店仓。太古地产全资拥有太古广场购物商场和太古城中心，并拥有东荟城发展项目（包括东荟城名店仓）26.67%权益，三个商场均由太古地产管理。

表六

按应占权益计算，2023年，太古地产香港零售物业组合的租金收入总额为24.53亿港元，较2022年增加13%。若不计入租金支援，租金收入总额上升5% 。

财报显示，2023年，太古地产的香港零售物业组合显著复苏，旗下商场近乎全部租出，其中一些购物商场的销售额回复到疫情前水平。其中，太古广场购物商场、东荟城名店仓及太古城中心的零售销售额分别上升44% 、43%及6%，而且，太古地产集团香港2023年的整体零售销售额上升16%。 太古地产指出，美元强势、出境旅游反弹及高利率环境等因素仍会影响本地消费，不过，太古表示仍然对2024年香港零售销售动力保持信心。

• 发展中的香港投资物业

表七

不难看出，作为太古地产的大本营，其在香港投资物业采用了“有进有退”的策略。2023年11月，太古与香港证监会签署了出售港岛东中心12层办公楼的协议，代价为54亿港元；太古城停车位将于2024年全部出售。除上表中的第1、2项投资外，2023年10月，太古将持有50%权益的鰂鱼涌英皇道 983-987A 号及滨海街 16-94 号用地转换为全部拥有权，拟重建作住宅及零售用途。

此外，2024年2月，其又取得了新落成的办公楼太古广场六座的占用许可证，楼面面积约2.07万㎡。

内地权益租金大涨38%，5项目正在发展中

在中国内地，太古地产共有12个投资物业，物业组合楼面面积合共为283.49万㎡（其中集团应占权益为165.15万㎡）。已落成物业7个，楼面面积共131.34万㎡，发展中的物业5个，楼面面积共152.15万㎡。主席白德利在报告书中重申，在2032年前，太古地产将使中国内地的总楼面面积增加一倍。

表八

2023年，太古地产中国内地投资物业的应占租金收入总额为60.45亿港元。于2023年12月31日，其中国内地投资物业估值为1320.9亿港元，其中集团应占权益为880.05亿港元。按应占权益计算，2023年太古地产中国内地投资物业组合的租金收入总额为45.93亿港元，较2022年增加38%。在财报中，太古将增长原因归为疫情后市道复苏；各营运城市的购物商场租户组合优化；及于2023年增持成都太古里权益所增加的租金收入。

• 内地零售物业销售额同比大涨46%，预计2024将趋于稳定

据铱星云商换算，太古地产中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为72.84万㎡（其中太古应占权益为57.6万㎡）。2023年，中国内地零售物业的应占租金收入51.01亿港元，同比上升20%。撇除租金支援及人民币价值变动影响，太古地产应占租金收入总额同样上升20%。

按应占权益计算，2023年太古地产中国内地零售物业租金收入上升42%，为41.91亿港元。撇除租金支援及人民币价值变动影响，租金收入总额上升45%。

财报显示，于2023年12月31日，中国内地已落成零售物业的估值为674.37亿港元，其中太古地产应占权益为567.07亿港元。太古地产中国内地运营中的零售物业运营情况如下表所示。

表九

在财报中，太古地产对表九中的前6座项目运营进行了回顾，除描述各项目优越的地理位置，还透露出这些零售地标无一例外在进行着租户优化调整：

北京三里屯太古里南区2023年新引进始祖鸟概念店、Clarks Originals、迪赛旗舰店、咖霓、赫诗薇尔、i.t blue block、三宅一生北京三里屯太古里集合店、勒莱柏及梅森马吉拉在中国北部的首家旗舰店；北区新租户包括乔丹、麦克斯马勒、华伦天奴及范思哲；而西区则承接了南区的运动潮流租户，如DKL 迪桑特动力实验室全球体验中心、耐克北京品牌体验店和优衣库北京三里屯全球旗舰店。

成都太古里有超过70个品牌开设新店或升级为其最新的概念店，包括亚历山大麦昆、始祖鸟旗舰店、巴卡拉、摩奈、哈苏、三宅之褶男士、赫诗薇尔、石头岛、托特穆、芝乐坊餐厅及王德传茶庄；

广州太古汇引进包括AKAK、思琳、周大福荟馆、卡纷、菲拉格慕、古驰美妆、老铺黄金、亮视点、浪琴、罗意威、珑骧、墨拿、梅森马吉拉、昂跑、Shake Shack及ZAKUZAKU。

北京颐堤港新入驻包括 ARMANI EXCHANGE、Calvin Klein、迪桑特、凯乐石、Max & Co.、内外运动、昂跑、韶音、erdos KIDS、Fila Kids、New Balance KIDS 及周大福荟馆；

上海兴业太古汇新租户包括 ALLSAINTS、斐登、老干杯、青悦越南料理、罗意威香氛、普拉达香水美妆、日默瓦、Taschen、圣罗兰美妆及& other stories；

上海前滩太古里年内迎来多家新店开业，包括中国内地首家迪奥咖啡馆、亚洲首家轩尼诗旗舰店、中国内地首家无印良品农场旗舰店、蒂芙尼、勒莱柏、华为、玛丽之香（上海首家旗舰店）及雪峰等。

此外，零售物业的结构改造、环境优化也在进行中，如上海兴业太古汇部分商场区域在进行升级改造；北京三里屯太古里北区为优化租户组合正在进行结构改造，并在2023年开通了连接南区和西区的人行天桥。

太古地产表示，其零售销售额已历经多年的双位数高增长阶段，预计2024年将趋于稳定，并且品牌零售商对布局较为审慎，但对中长期前景保持乐观。入境和出境旅客预计将会增加，与疫情前相比，消费者将会重新调整在本地和外地之间的消费行为。总之，市场对零售楼面整体需求预期稳定。尤其广州和成都的奢侈品牌零售商对零售楼面的需求仍然殷切；上海和北京的时装、化妆品、时尚生活品牌及餐饮行业商户对零售楼面的需求将会保持稳定，但奢侈品牌零售商在扩张方面将会相对较为审慎。

• 内地办公楼租金下跌1%，预期尚未见底

财报显示，太古地产在中国内地已落成的办公楼物业组合总楼面面积合共为39.02万㎡（其中集团应占权益为26.94万㎡），主要包括广州太古汇、北京颐堤港及上海兴业太古汇。2023年，太古地产来自中国内地办公楼物业的应占租金收入总额为8.57亿港元，同比下跌1%。撇除人民币价值变动影响，集团应占租金收入总额上升4%。于2023年12月31日，太古地产中国内地已落成办公楼物业的估值为206.13亿港元，其中集团应占权益为128.41亿港元。

表十

按应占权益计算，2023年，太古地产中国内地办公楼物业的租金收入总额微升至3.66亿港元。撇除人民币价值变动，租金收入增加6%。太古地产表示，由于经济复苏逊于预期，新增供应及净吸纳量低于预期，北京、上海和广州的办公楼租赁需求仍然疲弱，不过，预期北京核心地区新增供应有限，市场或将从中受惠；而上海亦然。整体而言，由于经济不确定性导致所有城市气氛较为负面，在租户态度保持审慎的状态下，办公楼租金预期将会下跌，但尚未见底。

• 发展中的内地投资物业

财报显示，目前，太古地产正在中国内地发展中的投资物业有颐堤港二期、西安太古里、三亚国际免税城三期、上海前滩综合发展项目及上海洋泾综合发展项目等5个项目，总体量达151.72万方，无一例外地，铱星云商发现，这些项目均是与当地开发企业合作，风险和收益共担，更有利于项目开业前包括政企沟通、市场调查、建筑设计等一系列工作，以及顺利展开项目后续运营。

表十一

此外，太古地产也在财报中透露了其运营管理的上海张园的运营及项目二期进展情况。据介绍，2021年，为参与活化及管理上海静安区张园石库门历史建筑群，太古地产与上海静安置业（集团）有限公司成立一间合资管理公司，太古持有该合资管理公司60%权益。据悉，上海张园总楼面面积（包括停车位）为6.26万㎡的地面空间，以及8.89万㎡的地下空间。张园项目包括超过40组、约170幢两至三层高的石库门建筑，连接三条地铁线及上海兴业太古汇。项目第一期（西区）已于2022年11月竣工及开幕；第二期（东区）正进行建筑及翻新工程，预计于2026年年底完成及开幕。太古地产并无持有张园的权益。

1000亿港元投资计划已落实约580亿

太古地产于2022年3月宣布未来10年投资1000亿港元计划，用于在香港和中国内地发展一系列项目，同时在不同地区（包括东南亚）开展一系列住宅买卖项目。具体到各地区的投放计划，为香港300亿港元、中国内地500亿港元及住宅买卖项目（包括东南亚）200亿港元。

截至2024年3月8日，已承诺的投资计划总额约为580亿港元，其中香港110亿港元，中国内地370亿港元，住宅物业买卖项目100亿港元。已落实的重点项目包括位于香港柴湾内地段第 178 号、皇后大道东 269 号、英皇道 983-987A 号和滨海街 16-94 号及曼谷无线电路的住宅项目、西安太古里综合体、太古三亚国际免税城三期、上海洋泾及前滩综合发展项目、香港船坞里 8 号及英皇道1067 号作办公楼及其他商业用途的项目。尚未落实的项目包括在中国内地一线及新兴一线城市更多以零售为主导的综合发展项目，包括广州及北京，将中国内地的总楼面面积增加一倍。其他尚未落实的项目包括进一步扩充香港的太古广场和太古坊，以及更多在香港、中国内地、迈阿密和东南亚的住宅物业买卖项目。

表十二

瑞安房地产

审慎管理资产负债表，继续在长三角（尤其上海）、大湾区寻求发展机会

2023年，瑞安房地产（简称：瑞房，下同）迎来了上海蟠龙天地、上海鸿寿坊在内的多个商业项目开业，年度租金及相关收入总额（包括合营公司及联营公司）为32.43亿元（人民币，下同），按年增长16%。

表十三

由上表可看出，由于物业销售的下滑，瑞房的整体收入、毛利、年度溢利及股东应占溢利均出现不同程度的减少。瑞房表示，2023年内，集团积极采取多种方式，包括发行CMBS、资产处置、美元优先债券回购等，以提高集团的流动性。并且，以后仍将继续以审慎的态度管理资产负债表。我们来梳理一下瑞房为此做出的系列举措：

财报显示，2023年4月，瑞房以位于上海虹桥天地为抵押，成功发行在岸商业房地产抵押贷款支持证券（「CMBS」），发行规模44.01亿元，这是中国首项由一个公共交通导向型商业综合项目提供支持的CMBS，也是全国最大规模民企私募绿色抵押贷款支持在岸证券（CMBS）；

2023年12月，瑞房与大家人寿保险旗下投资公司上海鸿瑞寿远咨询管理合伙企业（有限合伙）达成协议，出售在上海鸿寿坊项目的 65%权益，初步作价12.06亿元。瑞房称该交易符合集团的「轻资产策略」，据了解，该交易设置有股权回购条款，利率8%；

此外，发布财报不久后的2024年3月25日，瑞房一则公告称，将上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。酒店出售后，瑞房再次与上海青浦徐泾订立租赁协议，以7700万元（按月支付）整租该酒店物业，租期14年。瑞房在公告中表示，考虑上海近期的市况、自身改善资产周转率及提升资金效率的轻资产策略， 以及出售资产之初步评估值，其认为，出售事项为集团获取回报，以有利的成本产生额外营运资金的机会，瑞房进一步指出，返租协议将有益于集团的租赁业务，预计公司将从该酒店物业的分租中赚取稳定的租金收入。

财报显示，瑞房目前持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达286.3万㎡，其中78%的总建筑面积（即224.4万㎡）已经竣工并作收租之用，而余下建筑面积61.9万㎡处于发展阶段。截至2023年12月31日，商业物业组合的资产价值总额约为1056.5 亿元。

表十四

瑞安新天地租金及相关收入增长16%，物管收入上升14%

作为瑞房的物业投资及管理部门，瑞安新天地负责物业投资经营、物业管理及房地产资产管理三大业务板块。

财报显示，按应占权益计算，瑞房2023年度租金及相关收入为23.98亿元，较2022年的20.7亿元增加16%，原因是上海蟠龙天地及上海鸿寿坊的新开带来的租金贡献。其中，上海物业的租金及相关收入17.46 亿元，同比上升21%，占总额 73%（2022年：70%）。非上海物业的租金及相关收入合共为6.52 亿元（2022 年：6.31亿元），按年上升3%。

表十五

期内，瑞房物业管理收入5.80亿元（2022年：5.08 亿元），同比上升14%，其中4.22 亿元（2022年：3.93亿元）来自商业物业管理，按年上升 7%。增长同样主要来自于上海蟠龙天地及鸿寿坊。余下1.58 亿元（2022年：1.15 亿元）则来自住宅物业。

截至期末，瑞安新天地管理的商业及住宅物业总建筑面积分别为 410 万平方米及 490 万平方米；零售物业组合的出租率平均达 91%，集团物业组合2023年内的销售额及客流量已分别恢复到2021年同期水平的106%及110%。不过，瑞房在财报中表示，由于市场复苏速度较预期缓慢，续约租金轻微下跌。

此外，瑞房指出，由于经济放缓及供应过剩，办公楼市场面对更大挑战。许多企业已放缓或暂停扩充或搬迁计划。截至期末，集团较成熟的办公楼物业平均出租率为90%以上，续租租金保持正增长。然而，新开幕的办公楼则面对沉重供应压力，集团在过去两年有3项新办公楼物业落成，因此，截至2023年年底，办公楼物业组合的整体出租率为66%。

年内投得上海召稼楼更新项目，将继续在长三角及大湾区重点城市寻求物业发展机会

2023年4月，瑞房与上海浦呈合作设立上海召楼天地有限公司，用于竞拍位于上海市闵行区浦江镇的召稼楼更新项目，其中，瑞房持有90%权益。该用地将主要发展为综合用途项目，包括住宅、商业及配套设施。 据悉，召稼楼项目将保留闵行区浦江镇的独特历史文化，预期将发展成为上海新地标。

瑞房在财报中披露，截至2023年12月31日，瑞房土地储备的总建筑面积为850万㎡，包括620万㎡的可供出租及可供销售面积，及230万㎡的会所、停车场和其他设施，合共14个发展项目，分布于上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段。集团应占可供出租及可供销售的建筑面积为390万㎡。其中，在620万㎡的可供出租及可供销售的总建筑面积中，约250万㎡的建筑面积已经落成，约140万㎡的建筑面积正处于发展阶段，余下的230万㎡则持有作日后发展用途。

对于未来发展，瑞房表示，集团在城市更新项目方面成绩卓越，并在总体规划、文化保育及社区建设方面累积了丰富经验，集团以有能力提供不同的城市开发方案见称。集团将继续在长江三角洲，特别是上海，以及大湾区的一线城市和重点二线城市寻求物业发展良机，并致力打造优质产品。

此外，据了解，表十五中呈现的太平洋新天地商业中心项目由中国太保寿险、瑞安房地产与上海永业集团联合开发，其中，瑞安占股25%，项目西接上海新天地、企业天地办公楼和太平桥人工湖绿地，南临翠湖天地住宅项目，北至淮海公园，东至西藏南路。项目位于“一大会址·新天地”近零碳排放实践区，由1栋超甲级办公、2栋甲级办公及裙房商业组成。项目 ， 1栋100米办公楼已于2023年8月1日交付使用，另外2栋办公楼分别预计于2024年5月底、10月底竣工，商业部分预计2025年4月开业运营。

嘉里建设

重仓内地，数年后内地投资物业将成为集团增长引擎

2023年，嘉里建设内地及香港的投资及酒店物业合并收入 77.11亿港元，同比增长14%；按应占权益计算，集团投资物业和酒店组合录得收入67.41亿港元，较2022年增加11%。这主要是由于解除疫情限制后，酒店业务的收入增加。不计入酒店业务收入，集团的投资物业收入与去年持平。香港及内地投资物业的出租率接近90%。

综合资料显示，2023年6月20日，嘉里建设87.83亿港元成功投得上海黄浦区金陵路第二批地块包，加上2022年1月4日133.29亿港元收购的首批地块包共10幅地块，总楼面面积约47万㎡，将发展涵盖住宅公寓及联排别墅、办公室、高街零售及民生设施的综合项目，据悉，这是嘉里建设在中国内地最大规模的投资项目，预计于2028年起落成。财报显示，截至2023年底，嘉里建设于内地、香港及海外所持物业组合之楼面面积合共约473万㎡，同比2022年增长4.97%。

表十六

内地投资物业出租率稳定，多项目于2025至以后数年间落成

2023年，嘉里建设内地投资及酒店物业收入为56.38亿港元，同比上年增长16.3%。此升幅主要由于酒店收入增加66%，达至17.55亿港元所贡献。不计入酒店营运的贡献，投资物业的收入为38.83亿港元，较2022年增加2%。投资物业的毛利为 28.25亿港元，同比上年增长2.36%；毛利率维持稳定在73%，与2022年持平。零售物业的整体出租率为85%，上年同期为83%；办公室组合整体出租率为90%，上年同期为88%；出租公寓组合的出租率则为92%，上年同期为86%。

表十七

财报显示，截至2023年底，嘉里建设旗下主要投资物业组合楼面面积合共170.94万㎡，包括香港和内地的办公室、零售、公寓、酒店及货仓资产。其中，内地为142.05万㎡，占83%，香港则是28.89万㎡，占17%。嘉里建设在主要城市投资物业应占楼面面积如下表所示：

表十八

嘉里建设表示，集团在内地发展中的主要综合用途项目（包括酒店），预计将于未来五年及其后为其投资物业组合增添102.47万㎡的楼面面积，当中包括办公楼约53.51万㎡、零售约42.55万㎡，以及酒店约4.55万㎡。

表十九

嘉里建设指出，上述内地项目落成后，集团的投资物业和酒店组合将增加55%，总楼面面积达298.87万㎡。未来数年，这些购物中心、优质办公室、出租住宅及酒店将相继推出，将成为集团的增长引擎。

香港投资物业收入下降，MegaBox表现亮眼

财报显示，2023年，嘉里建设香港投资物业租金为11.03亿港元，同比下降8.01%；毛利为8.14亿港元，同比下降12.19%；香港投资物业的毛利率为74%，同比下降3%。嘉里建设指出，除旗下MegaBox及住宅组合收入保持稳定外，办公楼租金略有下降。

于2023年12月31日，MegaBox 的出租率为95%，2022年为92%；企业广场5 期及嘉里中心办公室组合的出租率分别为 82%（2022年12月31日：85%）及89%（2022年12月31日：89%）。该集团于香港主要投资物业的出租率如下表所示：

表二十

恒基地产

香港租金收入超内地两倍，未来内地发展重心在住宅

香港仍为恒基地产投资物业重地

2023年，恒基地产在香港的应占租金总收入 (包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业贡献) 为67.4亿港元，较去年上升4%；应占税前租金净收入 (包括应占旗下附属公司、联营公司及合营企业之贡献) 为49.15亿港元，较去年上升7%。其中，恒基地产持有40.77%权益的香港国际金融中心项目，年度贡献的自占租金总收入为17.18亿港元。

于2023年12月31日，恒基地产香港主要收租物业平均出租率为92%。

财报显示，恒基地产2023年内出售了香港2个投资物业或控股权，其中，启德「The Henley」商场以5.28亿港元出售，楼面面积为2415㎡；以22.21亿港元出让了北角「港汇东」商厦的控股公司权益。

尽管如此，香港仍为恒基地产大本营，且是香港拥有最多新界土地的发展商，拥有新界土储达425.5万㎡（约4580万平方英尺）。

此外，恒基地产在财报中披露了位于香港市区一处地标综合物业进展，即其于2021年投得的中环新海滨三号(内地段第 9088 号)用地，目前正进行地基施工，该项目将分两期发展，为总楼面面积达14.86万㎡的综合物业，另外有逾2.79万㎡绿化休憩空间供公众使用。恒基地产表示，该项目的发展大纲图已获城市规划委员会批准，两期分别预计2026年第四季度及2032年第四季度建成，届时将成为本港核心商业区另一瞩目地标。

仅就投资物业来看，计入阳光房地产基金持有的投资物业，于2023年底，恒基在香港的自占已建成收租物业组合已达约91.97万㎡（约990万平方英尺），其中按物业类别及区域划分如下表：

表二十一

• 香港零售物业年内出租率稳定，客流超越2018年

就各业态投资物业运营情况来看，恒基地产在财报中表示，香港零售物业年度出租率维持稳定，续租的租金亦有所提升，客流量以及租户整体销售额方面，已超越2018年疫情爆发前的水平。

财报显示，随着顾客消费模式转变，恒基地产调整旗下各商场租户及业种组合已是常态化动作。尤其提到新近完成翻新的屯门时代广场商场，引入多间热门商户及特色食肆，继而成为区内消费据点。

与此同时，财报中还提到位于奥运及红磡港铁站附近的市区重建项目，两项目裙楼均为商业用途，零售楼面面积分别约1.51万㎡及1.56万㎡。其中，邻近奥运站的「利奥坊」项目共分七期发展，其前三期已落成启用，汇聚多间时尚品牌及特色食肆，促进区域商业焕新；另一位于红磡的「Baker Circle One」，其首期项目（「必嘉坊˙曦汇」）于期内建成，当中商场以「外街内里」设计而成崭新的立体商业步行街，目前正筹备以创新及可持续发展作为主题，开展招租工作。随着此两项大型市区重建项目于未来数年陆续分批建成，恒基地产集团零售物业组合将不断壮大，同时租金收益将进一步提升。

• 香港写字楼出租稳定，中环新项目「The Henderson」出租率超50%

恒基地产在财报中表示，2023年，香港写字楼租赁市场空置率高，且未来新增供应量庞大而持续放缓。不过，集团旗下写字楼物业租合仍表现强韧，出租率维持稳定。

具体到各项目，恒基地产提到了多个物业名称，如位于中环核心地段的「国际金融中心」、北角「友邦广场」和近年建成的湾仔「208 JOHNSTON」，出租情况均表现理想。 位于九龙东的写字楼及工贸商厦组合，包括「宏利金融中心」、「友邦九龙金融中心」、「鸿图道78号」、「鸿图道52号」，以及「宏基中心」一、二期，租务表现保持稳定。

此外，恒基地产特别指出位于中环核心商区，刚于2024年1月落成的「The Henderson」，该甲级智能写字楼总楼面面积达4.32万㎡，至3月21日财报发布时出租率已超50%，入驻租户包括佳士得（Christie’s）、凯雷（Carlyle）、瑞士高级制表品牌爱彼 (Audemars Piguet) 、一间国际画廊及资产管理公司等，其中，爱彼将租用「The Henderson」全层，合共约1115㎡的楼面，作为招待其尊贵客户的AP House 及品牌香港办公室。

内地投资物业以写字楼为主，继续在主要城市寻找机会

财报显示，凭借近年建成的大型投资物业（包括广州「星寰国际商业中心」及上海「星扬西岸中心」）带来的新增租金，恒基地产内地租金总收入为21.03亿港元，与去年持平，以人民币计值录得7%升幅。此外，在计入新建成之投资物业前期营运及市场推广费用后，应占税前租金净收入15.07亿港元，较去年减少6%。

财报显示，合作项目「成都环贸广场」B 地块第1座于2023年内落成。截至2023年12月底，恒基地产在内地的自占已建成收租物业组合约120.77万㎡，明细如下：

表二十二

财报中，恒基地产也具体回顾了内地各投资物业的出租情况。截至2023年年末，

如北京市朝阳中央商务区的「环球金融中心」，期内因部分租户重整业务或紧缩开支而令出租率回落至八成。该国际甲级商厦近期荣获多项建筑安全认证，将继续吸引多家注重质素的企业洽商承租，加上该区域新增供应放缓，预计项目的出租率将可逐步回升。

上海南京西路「六八八广场」，出租率为 94%。

上海徐家汇地铁站上盖的「港汇中心二座」、邻近外滩的「恒基名人商业大厦」、上海火车站附近的「环智国际大厦」，以及淮海中路商贸地段的合作项目，各项目出租率约为九成。

上海「恒汇国际大厦」由于周边商厦竞争加剧，出租率约为七成。

此外，新近建成的上海「星扬西岸中心」招租理想。该项目位于徐汇滨江发展区，该区为上海「十四五」规划下的重点河滨建设项目之一，也是上海目前文化传媒与数位科技发展的产业基地。「星扬西岸中心」一期与龙耀路地铁站连接，其中一幢楼高61层的地标式办公楼，可供出租面积达约16.72万㎡，同时，1.86万㎡的商场已引入多间特色食肆。此外，毗领的二期项目「星瀚广场」面积达9.29万㎡，出租率超过七成。

广州市位于「海珠广场」地铁双线交汇站上盖的综合发展项目「星寰国际商业中心」，其双子塔楼写字楼楼面合共约9.01万㎡，出租率超过 80%。裙楼8.36万㎡的购物中心及地库商场，影院及特色食肆已陆续开业。广州长寿路地铁站上盖的「恒宝广场」，期内优化租户组合，出租率正稳步回升。

表二十三

• 内地未来发展计划重在住宅

恒基地产在财报披露，集团在内地投资物业主要为甲级写字楼商业项目。其中，新近建成的两个项目为广州越秀区的「星寰国际商业中心」，以及位于上海徐汇滨江发展区之「星扬西岸中心」，招租反应理想。其中，「星寰国际商业中心」两幢楼体量合共约9.01万㎡，上海「星瀚广场」楼面面积达9.29万㎡，期末出租率分别逾八成及七成。恒基地产表示，集团将继续于主要城市的核心地段，物色优质投资物业组合。

此外，财报显示，截至2023年12月31日，恒基地产除有自占楼面面积约13.94万㎡的存货外，在内地15个城市另有土地储备合共自占楼面面积约157.1万㎡，当中约74%可发展为住宅物业，24%（37.44万㎡）可发展为投资物业。

商业观察

纵观上文4家港资房企2023年财报，除瑞安房地产仅在中国内地发展外，其余三家皆是香港、内地两栖型企业（太古物业分布更广），且香港仍为其投资物业营收的大头。不过，由于内地市场中高端投资物业的供应有限，伴随需求回暖，港资房企的投资物业出租率将保持稳中有升的态势；加上各家企业在接下来数年的重资产投入及稳健的运营，港人北上消费热等趋向，内地或将成为其投资物业业绩的发动机。返回搜狐焦点首页，查看更多