4月8日，通州八里桥地块迎来土拍大战，北京土拍市场回暖了？
招商、中海、绿城、金茂+东亚新华联合体，四家房企竞拍，鏖战两个小时，举牌155次，最后招商溢价16.28%拿下，楼面价约3.1万/平。
怎么评价呢？
你说热吧，一通操作猛如虎，定睛一看，3.1，要知道2023年万科东庐的楼面价都3.4以上了。
但你说冷吧，四家房企，热烈举牌……
总的说，形式大于内容，热度依旧不高。
巴望着看北京土拍判断市场的人，可以散了。
但是宗地位置还是很值得周围改善关注的。
这宗曾“二进宫”的地块，原先我还觉得大概率是招商的囊中物了，没成想，竞拍前还有四次出价，这种“暖”其实也跟宗地位置关系密切。
八里桥「天资过人」：
通州这次供地算是掏出「看家」好位置了：
1. 区位价值——城市副中心的黄金走廊
八里桥地块位于通州永顺镇，隶属北京城市副中心0401街区，东五环至东六环之间，属副中心运河商务区辐射范围。
但就位置看，更靠近朝阳，举例市区更近，举例副中心核心也不远，妥妥通州6万+俱乐部成员。
南侧紧邻通惠河，未来可打造滨水景观住宅；西北1公里达永顺城市公园，南800米即通州万达广场，往南2公里左右是八里桥地铁站，东北还有未来的22号线永顺站，“河景+商圈+地铁”三重稀缺资源叠加。
2. 交通优势——地铁22号线（平谷线）上盖
地块与在建的地铁22号线永顺站直线距离仅400米（实际步行约500米），该线路2027年通车后，30分钟直达国贸。
需注意：规划显示地铁隧道可能从6049地块西北角地下穿过，未来低楼层或受震动噪音影响。
3.房企捡漏心里普遍
房企手里的地也不多了，2025年，甭管市场咋样吧，活还是要干的，于是看着不错的宗地，都来试试能否捡漏，但是明显房企都很是克制，
对标北侧23年万科34881元的楼面价和国誉朝华3.3万+的楼面价，八里桥叫价到3万+以后就不玩了，最后3.1万/平。
都怕算不过账，砸手里。
最后八里桥的利润空间肉眼可见，加上“好房子”政策，这块产品，未来可期啊。
招商蛇口的璀璨公元长期霸榜通州销冠，云璟揽阅开盘即清90%，证明其产品力；
八里桥地块南临通惠河，东靠万达广场，西接永顺公园，堪称“通州小三元”；
对比之前入市新房，楼面价优势肉眼可见，对买卖双方都是好事。
但隐患也不容忽视：地铁22号线将从地块下方穿过，未来业主恐需忍受震动噪音；西北侧铁路货场则割裂了城市界面。
通州楼市已从‘价格洼地’变为‘利润高地’，但瑕疵地块考验房企的产品溢价能力。
对普通人来说，别被土拍热度误导！
- 新房≠高倒挂，八里桥地块未来售价若超7万/㎡，与周边二手房价差不足15%，投资需谨慎，但我估计应该6+。
- 警惕“规划饼”，地铁22号线2027年才通车，河景商业配套落地更需时间
土拍的火热，从来不是购房者的机会，而是开发商的战场。
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