五一假期过后，深圳房地产市场似乎又进入了买卖双方的拉锯状态。
现在市场很微妙，买家认为价格还有下降空间；而卖家则多数不愿意再降价，交易周期也明显拉长。
从挂牌数据看，5月以来新增房源价格基本与4月持平，但实际成交价普遍有3-5%的议价空间。
目前的买房观望的情绪依然较为浓厚，一方面还在等待更多利好政策出台，另一方面对经济复苏和收入增长的预期仍较谨慎。
而卖房的业主们心态更为复杂，早期购入的业主仍有利润空间，但不愿"贱卖"，部分急需资金的业主已在前几轮降价中离场，改善型业主期待"卖一买一"链条能顺畅运转。
买卖双方都在试探对方的底线，这种僵持状态可能还会持续。
01
二手房市场成交平稳，价格波动分化
刚刚过去的一周，深圳的二手房成交量从五一假期的681套房，返弹到1407套。
从这几个月的成交来看，这算是一个正常的水平，不算好，也不算太差。
挂盘数量方面，据深房中协的数据显示，截至2025年5月12日，全市共有71,832套有效二手房源在售，较上周减少499套。
其中龙岗较上周减少206套，有效在售18,600套，宝安较上周增加104套，有效在售13,164套，福田较上周减少77套，有效在售10,318套。
最近的挂盘价格如何呢？
据中原的数据显示，在监测的深圳89个片区中，挂盘均价下滑的片区共有55个，不变的共有5个，均价上升的片区共有29个，与4月份相比变化不大。
图源：大咖深房团
从区域来看，5月份挂盘价涨幅比例最高的是南山区。
在南山区13个片区中，有8个片区价格上涨，其中科技园片区涨幅最高，目前挂盘均价为13.9万元/㎡，涨幅达5.7%；蛇口片区紧随其后，挂盘均价为11.6万元/㎡，涨幅为5.6%；桃园片区与深圳湾片区涨幅为5.2%。此外，罗湖、福田、宝安等核心区也有部分片区报价回升，显示出优质资产仍受到市场的认可。
然而，并非所有片区价格都呈上涨趋势。下跌幅度最高的片区是宝安区的航城片区，挂盘均价为5.0万元/㎡，下滑6.2%；其次是龙华的观澜片区，挂盘均价为5.2万元/㎡，下滑6.0%。
另外，福田的八卦岭、龙华的梅林关、龙华的大浪片区价格下跌也较为明显。
从全市住宅挂盘价变化来看：上涨楼盘占比增加0.9%，下跌楼盘占比增加3.5%，价格不变的楼盘减少4.4%。与前几个月相比，5月市场波动较小。
挂盘价往往能反映业主的心态。很多业主在初次挂牌时，价格设定较为乐观，但当房源挂牌数月仍无人问津时，部分业主会多次调价。
尤其是千万以上的住宅，调价幅度动辄百万级别。
如南山一套213平米的别墅，半年时间从3500万直接降到2380万，两次降价共降了1120万，几乎相当于一套普通南山房的价格。
这种频繁调价的现象，让购房者产生“再等等，价格还会降”的心理预期。
截图：链家网
02
新房市场：个盘去化严重分化，价格调整难奏效
新房市场方面，虽然整体的库存在降，但个盘的去化差异也较大，尤其是那些销售不畅的楼盘，价格一降再降。
近期，位于南山赤湾的某项目价格直接降至5字头，出现了南山房卖出龙华价的情况，甚至比隔壁人才房还要便宜。
此项目2023年10月份开盘，备案价约8.9万/平，推413套房，目前的去化约25%，还有300多套房在售。
从4月底入市的多个新房项目去化情况来看，销售情况并不太理想。
除了龙华鹏宸云筑推出的250套房，目前备案的数据是去化约63%，剩下约90套房在售。
就连中洲迎玺花园三期，五一推出491套房，目前备案的数据不足百套，去化率约22.6%，剩下380套房在售，在整个市场来看，还算是卖得比较好盘。
多个项目目前还是0备案，如会展湾雍镜名邸、景云上辰花园（2栋）、万科未来光（20栋）、大靓华府等，都还没有看到备案的数据。（可能存在延迟）
卓越前海未来城（1栋）在4月中推出588套房，仅备案了11套房，还剩下577套房在售。
最近比较关注的未来平方云山府（鸿荣源观城）今天登记人名册公示了，312套房662批客登记，2人抢一套房，这批产品周末开盘，是否能“日光”很期待。
五一前，新房市场给人一种去化“速度与激情”的比拼感，个别区域去化周期甚至降至3-4个月。
然而，从目前的去化数据来看，4月份尽管有多个新房项目入市，但整体销售情况明显不如以往。
这一批预售里，多个新盘的价格比前期涨了，如龙华鹏宸云筑备案均价约 6.12 万 /m²，折后约 5.7 万 /m² ，比第一批房源折后价 5.3 万 /m² 涨了约4000元/平；
值得注意的是，在这一批预售的新盘中，多个新盘价格比前期有所上涨。
如龙华鹏宸云筑备案均价约6.12万/m²，折后约5.7万/m²，比第一批房源折后价5.3万/m²涨了约4000元/平；卓越前海未来城的加推价格更是“大变身”，从约3.5-4万/㎡一路涨到3.9- 4.6万/㎡，涨幅约15%……像中洲迎玺、观山海等价格都有调整。
然而，价格上涨并未带来更好的去化效果，这与以往“买涨不买跌”的市场规律背道而驰。
整体而言，今年的市场好过去年，但这样的对比意义并没有那么大，现在主要是看市场有没有这个月比上个月好，这很重要。
近一年深圳新房住宅成交套数
近一年二手房住宅成交套数
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