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6月4日下午3点，北京土地拍卖市场落下一记重锤。
中建二局旗下地产平台中建玖合以底价74.91亿元独自拿下通州运河核心区“八子组团”地块，创下通州土拍总价新纪录。
这场没有竞争对手的竞拍背后，是通州压箱底核心地块的野心。
运河八子地块作为通州城市副中心最后的滨河宝地，承载着塑造首都东大门发际线的重任。
No.01 运河八子的天赋异禀
运河八子地块的出让堪称通州土地市场的里程碑事件。
这个由7宗住宅用地和1宗多功能用地组成的巨无霸项目，总建筑面积达26.2万平方米，住宅体量约23.7万平方米。
从地块规划指标能看出不一般：
100米限高：北京罕有的超高层住宅建设许可，可打造30层天际大平层
2.1-2.4容积率：高于常规改善项目，但通过围合式布局平衡空间感
滨河景观带：直面120米宽运河，规划要求打造“比亮马河更震撼”的滨水空间
更关键的是其所处的黄金三角区：西北是五河交汇的运河CBD，东侧为北京市政府驻地，而地块本身恰居其间。这种政经资源与自然景观的双重加持，在北京楼市堪称绝版。
交通能级更令其他远郊区域望尘莫及。
地块北侧正在建设亚洲最大地下综合交通枢纽——副中心站，未来将集成2条城际铁路、4条轨道交通、15条公交线路；南侧运通隧道直通东四环，20分钟直达国贸商圈。
No.02 中建玖合低调央企的进击之路
此次拿地的中建玖合绝非普通开发商。
作为中国建筑旗下八大工程局之一中建二局的地产平台，其背后站着2022年《财富》世界500强排名第9位的万亿级央企巨头。
近年来，“中建八子”在房地产领域异军突起：
2022年销售额1472亿元：超越众多民营房企；
新增土地储备750万平方米：战略布局一二线城市；
中建玖合跻身百强：2023年上海单区域销售破158亿；
中建玖合的产品打造能力更值得关注。其在上海打造的西岛金融中心成为临港第一高楼；与万科合作的理想之地项目创新性架设8座“社区之桥”；玖海云天项目则是中国黄河以南最大超低能耗住宅区。
此次转战通州运河，核心城市核心地块，估计产品线低不了。
No.03 执棋者的意图
当前通州热销项目普遍主打小户型，典型如：
八里桥朝棠揽阅：69平米三居
金融街融御：1800余套库存以小户型为主
而运河地块规划显示，这片的规划是副中心中高端改善。
你咋知道？
当然是官方说的，土拍文件中满满两页对项目设计的要求，可以说几乎是区政府手把手指导兴建了：
总结来说就是：
社区适用好房子的标准
建筑采用围合式布局
规划居住区与副中心站枢纽，大运河滨水空间步行可达
二层连廊
公共空间相互连接
外立面以石材，金属铝板和陶板为主
高层建筑色调采用高明度，低饱和度的冷色调，底层采用中低明度，中饱和度的冷灰色调
勾勒屋顶的层次感和韵律感
鼓励建设风雨连廊，架空层，顶层设置，屋顶花园观景平台
也是，这么得天独厚的位置，定位改善，并不为过。
据小道消息，此次中建玖合拟打造105-240平米改善产品，错层前后落地窗，没准还有转角外置阳台，临河地块规划18层高层，社区内部建设30层超高层建筑。
总之产品会非常炸街。
这种产品定位在通州市场堪称大胆尝试。
此前通州高端项目几乎都遭遇严峻考验。定位豪宅的缦云ONE（199-341平米）至今仅网签7套，单价约7万元。
通州能否支撑大户型去化？
去年2月起，执行9年的通州 “双限”政策正式取消，购房只需符合北京市限购条件。政策松绑后，当年效果立竿见影：
万科东庐项目23天成交83套，金额4.1亿元；
中介带看量翻倍增长，周末单日带看达七八十组；
二手房单周末成交约400套，较1月增长近一倍；
这些或许也能给运河八子全面进军改善带来勇气，
而且运河八子3.2万元/平的楼面价，对比周边6万+的售价，预留了充足利润空间。
中建玖合若复制其在上海的高品质产品力，有望打破通州“做不好豪宅”的魔咒。
No.04 板块博弈
这个巨无霸项目的入市，也将在通州楼市引发多米诺骨牌效应。
运河地块的3万出头的楼面价显著低于梨园、八里桥等板块此前出让地块。若中建玖合采取进取定价策略，整个通州新房价格梯度将被迫调整。
运河八子承载的不仅是住宅开发，更是通州城市升级的象征。
作为北京市政府所在地，城市副中心建设每年投入超千亿资金，但楼市表现长期受制于严格限购。
如今政策松绑与地标项目双重助力下，通州的野心也逐渐浮出水面。
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