🆕 运河八子新料来啦！据说性价比很高。
网传0708，0810，0811做大户型，主力150，175，200㎡，局部有240~250㎡的大平层。
0708素质最好，据传单价最高可以到7万左右。
0810和0811地块，主要是150～200㎡的户型，150㎡，单价6.3至6.4万，200㎡左右的卖6.6至6.8万。
不临河单价最低可以到5.5~5.8万元左右，0705据说会有90㎡左右的小户型。
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正文-
最近跟很多朋友聊天，发现了一个非常令人沮丧的事实，
身边2016年到近期买房的朋友，极少一部分房价涨了，基本上大家都是赔钱的状态，
我查了下趋势数据发现，也是如此。
- 2016年，北京二手房均价为57597元/平方米
- 2017年均价小幅上涨至57768元/平方米
- 2020年，均价为57561元/平方米，基本回到2016年水平
- 2024年，北京二手房均价暴跌至44512元/平方米，同比下跌17.86%
- 2025年1月，均价继续下滑至44354元/平方米，与2016年基本持平
从2016年到2025年，北京房价完成了一个残酷的轮回，价格回到原点，而无数购房者却付出了沉重的代价。
接下来，总结一下，这一波资产波动里，哪些风险最大（波动最大），
以及未来，这个房子还能不能买了。
1. 这波谁波动大，谁跌的狠？
·学区房神话破灭
2024年4月，北京东城区一套105平方米的学区房以710万元成交，单价仅6.7万元/平方米，创下该小区2016年以来最低成交价。而就在2023年，该小区成交单价还维持在10万元左右的高位。
这意味着，一年内买入的房主就损失了超过300万元。
同样在2024年4月，西二环一个有学区加持的小区，一套57平方米的小两居仅以340万元的总价成交，单价6万元/平方米，创下该小区2017年以来的最低价。
同时，我观察的宏观数据显示，大部分学区房在这一波下行中表现较为稳定，在每年入学前都有一波行情，所以学区总体看当下还是有需求的，相比普通房子稳当，但是长期看风险不小，随入学政策波动很大，尤其居住不太好的老房子，占坑房。
·老旧小区跌幅惊人
朝阳区北三环和北四环间的一个老旧小区，2024年4月成交了一套67平方米的房子，总价仅373万元，单价5.6万元/平方米。这套房子在2023年11月首次挂牌时单价高达9万元/平方米，经过多次降价才最终成交。
朝阳丰台不少老破小这一轮降价幅度惊人，一个是这样的房子太多，下行市场，供大于求，价格稳不住；另外，新房冲击也很大，好房子带动了一波板块改善置换，居住属性最底层的老破小，没有学区加持，没有产业帮扶，除了当睡觉的地，啥增值潜力看不到的，价格更稳不住了。
就最近挂牌情况看，老破小以旧回调第一：
虽然北京300万置业已经算是刚需中的刚渣了，这波人数也很多，好房子和这波人关系也最远，但是市场下行，手里原本就筹码少的刚需家庭可能还是会被跌跌不休的市场吓退，所以总体看，供需在这一层，也很难短期平衡。
·新房也遭背刺
朝青板块最近三个新房项目排队入市，卷的相当激烈了，
褡裢坡双子星上礼拜开盘的冲刺8万+，貌似去化不太理想，这周正在蓄客的金茂据传上来就自砍三刀，115三居7万多，7.5万都能买到不算差的楼层，比周围二手套内单价还便宜，
但是这个价格已经明显低于前年入市的玺悦朝阳和和光煦境，这俩均价应该在8.3万左右，且新房装标和设计更上一层楼，前两年买新房的朋友看着这两年还的利息，不知道心中是何滋味……
而朝青只是一个缩影。
2、咱就是说，这个房子还能不能买了
几乎所有人都被北京房地产在2016年之后打着滚上涨的价格迷了眼，殊不知，纸上财富终究一场空。
2017年3月，北京房产均价达到惊人的6.8万元/平方米，一年内暴涨60%。当时购房的人本以为赶上了财富快车，如今却发现：
- 一套2017年价值680万的百平房产，如今只值443万，账面亏损237万
- 加上百万利息和税费，实际亏损超过300万
- 即使持有8年，资产价值反而缩水35%
2020年底至2021年，北京楼市曾出现一波上涨，部分区域价格在2017年基础上又上涨了15-20%。这些在高位接盘的购房者成为本轮下跌中损失最惨重的群体：
- 2023年高价买入的房产，一年内贬值超过30%
- 面临资产大幅缩水，却仍需偿还高额房贷
- 部分购房者因房价跌破贷款余额，陷入 “负资产”困境
如今房地产最大的隐患以旧是供大于求。
截至2025年初，北京二手房外网挂牌量高达12万套，内网挂牌量早已超过14万套。巨大的供应量彻底颠覆了买卖双方的议价能力平衡。
更可怕的是，这个隐患还一环套一环。
那些在2016年之前购房的业主，虽然经历了价格回调，但由于原始成本极低，仍能保持可观收益：
- 北京公房业主当年买入总价普遍不高于20万元
- 早期商品房买家单价也不到2万元/平方米
- 即使现在以6万元/平方米出售，仍有3倍以上收益
但是随着这帮业主老去，未来这波房子被其子女处理，还有砸盘隐患。
不过好消息是业内普遍认为，北京房价下跌存在一定的底线：
- 市区3-4环以内，房价回调最多20%左右
-五环外区域，房价回调幅度大致在30%左右
坏消息是我搜索了很多相关报道发现，这种说法基本属于一部分人感性认知，目前没啥数据支撑……
楼市，即便是北京，如今也存在诸多不利因素：
1. 人口结构变化：
北京近5年人口结构变化中非常明显的是老龄化，60岁以上占比超20%，15-59岁人口在下降，外来人口总数也在下降，这些都表明需求面临减少的问题。
2. 经济环境变化：现在通缩 的环境下，经济疲软，实际利率高，房子又不保值也不增值，这个念想一旦破灭，真的非常影响居民购房意愿。
3. 二手房库存高企，新房供应持续增加，这个最为致命，看后续政策怎么出吧。
北京楼市近十年的跌宕起伏给所有购房者上了沉重的一课：
房产并非只涨不跌的安全资产。
市场已经进入一个全新的阶段，价值回归成为主旋律。但是你说完全丧失对房产的信心，我觉得大可不必，经济有周期是必然的规律，人在规律面前渺小的不值一提，
预期怨天尤人，不如正视自己的需求，
普通人一定要想清楚自己未来5年的真实需求，在低迷的时候站稳了，
其他的交给周期。
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